viviendas, el pago es a crédito

Siempre ocupado, así está Wilfredo Morales que trabaja como albañil en una y otra nueva obra que se construye en Santa Cruz.
Un censo realizado por la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz) a través de Multicomehbp ha identificado 513 obras que se encuentran en ejecución en este momento en la capital cruceña, entre las que predominan las construcciones de viviendas unifamilares individuales (44,83%), seguidas por edificios solo de departamentos (21,83%) y locales comerciales (10,72%).

No obstante, la mayor cantidad de unidades habitacionales que se están construyendo para su comercialización son departamentos en edificios (67,65%), seguida por casas individuales (18,73%) y oficinas (6,83%), según ese estudio.

La inversión en construcción sigue una tendencia creciente y proyecta mantenerse, ya que más del 50% de la población, de acuerdo a esa investigación, tiene la intención de comprar un bien inmueble en los siguientes cinco años.

La mayoría (70,33%) de ellos prevé adquirir su bien inmueble a crédito, mientras que una pequeña cantidad piensa hacerlo en efectivo (2,67%). Los bancos (78,17%) son las entidades financieras de mayor preferencia para obtener un crédito de vivienda y entre las razones que mencionan las personas encuestadas, destacan la rapidez en la otorgación de esos préstamos y los intereses bajos que ofrecen.

Con respecto a las cooperativas resaltan las facilidades y confianza que brindan.

Esta investigación forma parte del Observatorio Urbano, un proyecto impulsado por Cadecocruz que ha sido diseñado para sistematizar información relacionada con el comportamiento del mercado de la construcción.

Como parte de ese estudio se efectuó, por un lado, un censo de construcciones que visitó 344 Unidades Vecinales (UV) de Santa Cruz de la Sierra entre abril y mayo de 2012. Por otro lado, se efectuaron 600 entrevistas semiestructuradas entre la población cruceña (elegidas de manera aleatoria simple según la densidad población por UV) para conocer las expectativas y percepciones del mercado de bienes inmuebles.

En criterio del analista financiero Ludwig Toledo, la preferencia de adquirir inmuebles a través de créditos de la banca, guarda cierta relación con el grado de ‘bancarización’ existente en Bolivia.

“Estimo que esto tiene que ver con una mayor imagen de seriedad y solvencia que proyecta una entidad financiera bancaria. En general los bancos captan recursos a menor costo que otras entidades financieras. En cuanto al tema de accesibilidad, es probable que se refiera un mayor grado de formalidad que los bancos exigen al prestatario”, indicó.
Toledo destaca los avances en la oferta de créditos por parte de la banca y considera que las condiciones de tasas, plazos y moneda, se han tornado más accesibles a un mayor número de personas. Estos factores, según este profesional, son críticos al momento de adquirir un crédito de vivienda que por su naturaleza es de largo plazo.
Según esa investigación existen actualmente 1.107.920 m2 en construcción.

En oferta existen 3.566 departamentos en edificios. La demanda es de 55.000 departamentos.
Según las conclusiones de la Cámara de la Construcción, esa situación se debe a que la mayor parte de los departamentos que están en construcción y que se ponen en venta están orientados más hacia segmentos altos mientras que hay una necesidad insatisfecha en segmentos medios y bajos.

Sugerencias para los constructores

- Entre las 600 entrevistas que se hicieron dentro del estudio de la Cadecocruz se rescataron también sugerencias de la población dirigidas a las empresas constructoras.

- La mayoría de las personas encuestadas pide un mayor control de las construcciones (41,67%); otros piden bajar los precios (4,33%) y hacer normas para construcción (2,33%). Por otro lado, se aconseja regular a las empresas y supervisar los materiales de construcción (2,17%).

- Se recomienda verificar si el terreno es adecuado para construir, velar por la seguridad de albañiles y constructores y usar material de primera (1,33%). Piden prevér que no haya tragedias y no dejar construir en espacios pequeños.

Preferencias y expectativas de la población

- Dueños. El 49,17% de la población tiene vivienda propia y 50,67% no.

- Compra. El 51,79% de las personas asegura haber comprado su vivienda en los últimos 10 años.

- Intención. El 43% de personas que tienen vivienda propia prevé comprar un nuevo bien inmueble.

- Años. El 51,04% de las compras se realizarán entre el 2015 y el 2016. Solo el 9,50% se harán en 2013.

- Casas. Las viviendas individuales (52,33%) son las preferidas (preferencia espontánea). La preferencia inducida (más análisis) es del 89%. Destacan que son más cómodas y espaciosas.

- Departamentos. Se observa una preferencia espontánea del 0,33% e inducida del 11,67%. Resaltan que son más cómodos y seguros. Otros creen que no se adecúa a su familia o es para personas ricas.

- Condominio. Preferencia espontánea, 3,17% e inducida, 11%. Destacan la seguridad y costumbre.

Una evaluación de los análistas

Hay más departamentos
Fernando Prado S. Arquitecto urbanista
“El interesante estudio de la Cámara de la Construcción nos muestra que de los 1,1 millones de m2 que se construirán, 303.000 m2 serán departamentos y 216.000 m2 serán condominios, suponemos horizontales.
La vivienda unifamiliar será de solo 85.600 m2. Pero en el mismo estudio se descubre que el 52% de los cruceños prefiere la vivienda individual, que solo el 3,17% quiere vivir en condominio y que solo el 0,33% quiere vivir en departamento, entonces nos preguntamos, ¿para quién se construyen los 303.000 m2 de departamentos?
Aquí esta claro que lo que se está construyendo no es lo que quiere la gente, sino lo que el mercado inmobiliario está forzando, porque es la actividad mas rentable. Por lo visto mucha gente que compra no irá allí a vivir, sino que piensa alquilar o revender mas caro, o sea se compra pensando hacer un negocio, no para vivir en él. Pero ojo, ¿no son esas las condiciones que generan las burbujas financieras que luego dejan en la calle a los ingenuos ‘inversionistas’?
¿Qué podemos decir de un sistema económico que construye en altos porcentajes lo que la gente no quiere (departamentos) y en un muy pequeño porcentaje lo que la gente realmente quiere (la vivienda individual)?”

Mirar otros segmentos
Jorge Stratis A. Pdte. Colegio de Arquitectos de Santa Cruz
“Este estudio refleja lo que está sucediendo en el sector de la construcción. Hay una evidente migración en las inversiones hacia este sector y la tendencia es a mantenerse y, en caso de que mejoren más las condiciones crediticias, tal vez a aumentar.  Eso se corrobora con nuestros datos. En los últimos tres años ingresan mensualmente entre 180 y 200 proyectos.
Todo ello demuestra que la construcción guarda relación con la demanda, lo que aleja fantasmas de ‘burbujas’ inmobiliarias o boom constructivo. Hay aún un déficit considerable de vivienda propia. También hay un déficit en el acceso a crédito para viviendas que no sean de alta gama. Si mejoran las condiciones crediticias para viviendas económicas y de mediana gama hay condiciones que el sector constructivo inmobiliario también responda a esa demanda.
Destaca el incremento de construcciones en el sector corporativo y comercial y en edificios de oficinas.
En síntesis, el sector goza de buena salud y puede mejorar aún más. Sin embargo, se ha atendido más a un segmento de población con viviendas de alta gama y debe también buscarse atender a los demás segmentos”.

Alto déficit habitacional
Daniel Ribera Gerente general de Plusvalia
“En Bolivia, y principalmente en Santa Cruz hay un déficit habitacional grande. Cada vez más personas vienen a vivir aquí en busca de un hogar y la mayoría es gente de un estrato socioeconómico bajo y medio bajo.
Ese segmento no está siendo bien atendido, pues gran parte de la oferta inmobiliaria para ese sector es solo de lotes por eso se observa a muchos de ellos construyendo sus casitas. En cambio, la mayoría de los departamentos en construcción han ido apostando al segmento medio alto con precios por encima de $us 100.000. Ahí el tema es que los valores de los terrenos han subido bastante. Eso no significa que el sector esté paralizado o que está reventando la burbuja inmobiliaria. Mientras haya demanda tiene que haber oferta. Lo que el constructor tiene que hacer es mirar a nichos de mercado que no están siendo explotados, por ejemplo, viviendas entre $us 30.000 y 80.000. Sobre las formas de pago, la tendencia creciente hacia los créditos bancarios se debe a que hay mejores condiciones en tasas y plazos”.